UCHWAŁA Nr IXk/III/25/2024 RADY MIASTA WEJHEROWA z dnia 17 czerwca 2024 r. w sprawie przekazania Wojewo?dzkiemu Sa?dowi Administracyjnemu w Gdan?sku skargi na Uchwałe? Nr VIIIk/LI/665/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie szczego?łowych warunko?w sprzedaz?y nieruchomos?ci gruntowych na rzecz ich uz?ytkowniko?w wieczystych

Uchwała Nr IXk/III/25/2024
Rady Miasta Wejherowa

z dnia 17 czerwca 2024 r.

w sprawie przekazania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku skargi na Uchwałę Nr VIIIk/LI/665/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 609), w związku z art. 54 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.),

Rada Miasta Wejherowa
uchwala, co następuje:

§ 1. 1. Postanawia się przekazać? Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku skargę z dnia 6 czerwca 2024 r. na Uchwałę Nr VIIIk/LI/665/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych (Dz. U. Woj. Pom. z 2024 r., poz. 129) wraz z odpowiedzią na skargę oraz aktami sprawy.

2. Odpowiedz? na skargę stanowi załącznik do niniejszej uchwały.

§ 2. Upoważnia się Prezydenta Miasta Wejherowa do:

1) przekazania skargi wraz z odpowiedzią na skargę i aktami sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku,

2) reprezentowania Rady Miasta Wejherowa w postępowaniu przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gdańsku w niniejszej sprawie, w tym do podpisania odpowiedzi na skargę oraz do udzielania dalszych pełnomocnictw procesowych, w tym do podpisania i wniesienia skargi kasacyjnej oraz do reprezentowania Rady Miasta Wejherowa w postępowaniu przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gdańsku i Naczelnym Sądem Administracyjnym.

§ 3. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Załącznik do uchwały Nr IXk/III/25/2024
Rady Miasta Wejherowa
z dnia 17 czerwca 2024 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny

w Gdańsku

80-219 Gdańsk, Al. Zwycięstwa 16/17

Organ:

Rada Miasta Wejherowa

Plac Jakuba Wejhera 8

84-200 Wejherowo

Odpowiedź Rady Miasta Wejherowa na skargę

 Na podstawie art. 54 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku ze skargą z dnia 6 czerwca 2024 r., doręczoną w dniu        6 czerwca 2024 r., na uchwałę Nr VIIIk/LI/665/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych (Dz. U. Woj. Pom. 2024 r. poz. 129) przekazuję w załączeniu ww. skargę wraz z aktami niniejszej sprawy oraz odpowiedzią na skargę.

Wnoszę o oddalenie skargi.

Ponadto wnoszę o zasądzenie od skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadnienie

 Skargą z dnia 6 czerwca 2024 r. została zaskarżona uchwała Nr VIIIk/LI/665/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych (Dz. U. Woj. Pom. 2024 r. poz. 129) w całości.

 Powyższej uchwale zarzucono naruszenie art. 198i ust. 1 oraz art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

 Skarżący  wniósł o stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały w całości, w zakresie dotyczącym nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako dz. nr 27/43 obr. 3 poł. w Wejherowie przy ul. Tartacznej 6a, objętej treścią księgi wieczystej nr GD1W/00053811/1 oraz nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako dz. nr 27/45 obr. 3 poł. w Wejherowie, objętej treścią księgi wieczystej nr GD1W/00053812/8.

 Ponadto Skarżący wniósł o zasądzenie kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego.

W ocenie Rady Miasta Wejherowa skarga nie zasługuje na uwzględnienie i powinna zostać oddalona z poniższych przyczyn.

 Na wstępie należy przedstawić stan faktyczny nieruchomości, których skarga dotyczy.

 Nieruchomość oznaczona ewidencyjnie jako dz. nr 27/43 obr. 3, o powierzchni 1.080 m2, poł. przy ul. Tartacznej 6a w Wejherowie, objęta treścią księgi wieczystej nr GD1W/00053811/1, stanowiąca własność Gminy Miasta Wejherowa, której Skarżący jest użytkownikiem wieczystym, jest zabudowana budynkiem o funkcji KŚT – zbiorniki, silosy, magazyny oraz zgodnie z rejestrem gruntów określona została jako użytek Bi, tereny zabudowane inne.

 Nieruchomość oznaczona ewidencyjnie jako dz. nr 27/45 obr. 3, o powierzchni 204 m2, stanowiąca własność Gminy Miasta Wejherowa, której Skarżący jest współużytkownikiem wieczystym w udziale ½ części, jest niezabudowana i zgodnie z rejestrem gruntów stanowi drogę.

 Obie nieruchomości gruntowe powstały w wyniku podziału dz. nr 27/17 obr. 3, która została oddana w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz sprzedaży, Rep A nr 11691/95/T z dnia 07.11.1995 r. na okres 99 lat, tj. do 07.11.2094 r.

 Należy zwrócić uwagę, iż dnia 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463), nowelizująca ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.) między innymi poprzez dodanie Działu VI a Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego.

 Przepisy Działu VI a znajdą zastosowanie wyłącznie w przypadkach zbywania nieruchomości w okolicznościach określonych w przepisach tego działu i dotyczą określonej kategorii nieruchomości gruntowych jedynie w sytuacji, gdy ze stosownym żądaniem złożonym w określonym terminie wystąpi użytkownik wieczysty.

 Zgodnie z art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami

1. Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463), może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz. 

2. Żądanie sprzedaży, o którym mowa w ust,1 nie przysługuje:

1) jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;

2) jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

3) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. 2022r. poz. 1624 oraz z 2023 poz. 261);

4) jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;

5) w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

3. Nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w ust. 1 jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

4. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 198i ustawy o gospodarce  nieruchomościami:

1. Odpowiednia rada albo sejmik w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw określi, w drodze uchwały, szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych albo zobowiąże, w drodze uchwały, organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia.

2. W razie niepodjęcia uchwał w terminie, o którym mowa w ust. 1, przepis art. 198h ust. 1 stosuje się odpowiednio.

 Stosownie zaś do art. 198h ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1. W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:

1) w przypadku zapłaty ceny jednorazowo - jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;

2) w przypadku rozłożenia ceny na raty - jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

2. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

 Należy zwrócić uwagę, iż Rada Miasta Wejherowa podejmując zaskarżoną uchwałę działała na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 198i ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i podjęła w ustawowym terminie ww. uchwałę. Choć ustawa nie precyzuje, jakiego rodzaju szczegółowe warunki mają być sformułowane przez organ stanowiący, dla sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych, to wykładni tego przepisu należy dokonywać w połączeniu z art. 198h ust. 1 z uwagi na odesłanie do tego przepisu, w którym mowa jest o cenie nieruchomości. Zestawienie ww. przepisów prowadzi do wniosku, iż przez „szczegółowe warunki” należy rozumieć sposób ustalenia ceny. Niepodjęcie uchwały w zakreślonym 4-miesięcznym terminie powodowałoby konieczność stosowania przepisu ustawowego, który określa sposób ustalenia ceny. Wskazać należy, iż realizacja przez Radę Miasta kompetencji ustawowej z ww. przepisu polega na określeniu, na jakich warunkach cenowych dokona się sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego.

 W zaskarżonej uchwale Rada Miasta Wejherowa zgodnie z powyższą wykładnią  wskazała sposób ustalenia ceny nieruchomości, mając przy tym na uwadze rozwiązania ustawowe wynikające z art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 Mając powyższe na uwadze wskazać należy, iż Rada Miasta Wejherowa podjęła uchwałę Nr VIIIk/LI/665/2023 zgodnie z art. 198h ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biorąc pod uwagę racjonalność ekonomiczną gospodarowania środkami budżetowymi, w tym konieczność zapewnienia odpowiedniego poziomu dochodów budżetowych Gminy Miasta Wejherowa, Rada Miasta Wejherowa podjęła uchwałę określając cenę nieruchomości gruntowej, sprzedawanej na rzecz jej użytkownika wieczystego, w wysokości równej wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Formułując zarzut i jego uzasadnienie, skarżący myli tryby sprzedaży nieruchomości i nie zauważa, iż art. 69 ust. 1 i art. 198i ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczą zupełnie innych trybów zbywania nieruchomości na rzecz ich użytkowników wieczystych. Wskazany w zarzucie skarżącej art. 198i ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ujęty jest w przepisach Działu VI a ustawy, zawierającym przepisy epizodyczne. Znajdują one zastosowanie wyłącznie w przypadkach zbywania nieruchomości w okolicznościach określonych w przepisach tego działu i dotyczą określonej kategorii nieruchomości gruntowych jedynie w sytuacji, gdy ze stosownym żądaniem złożonym w określonym terminie wystąpi użytkownik wieczysty. „Istotą przepisów epizodycznych jest to, że zawiera się w nich regulacje, które wprowadzają odstępstwa od określonych przepisów ogólnych, a jednocześnie okres ich obowiązywania jest ściśle określony” (por rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 17 listopada 2023 roku P-1.4131.381.2023.AA). Natomiast art. 69 ust. 1 ustawy ma zastosowanie w sytuacji, gdy gmina zdecyduje się na przeznaczenie do sprzedaży nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste i nie ma w tym przypadku ograniczenia czasowego.

 Zgodnie z poglądem zawartym w komentarzu do art. 198i ugn „Wykładnia systemowa wskazuje przy tym, że przez „warunki” należy w szczególności rozumieć sposób ustalenia ceny. Skoro bowiem niepodjęcie uchwały w terminie powoduje konieczność stosowania przepisu ustawowego, który określa sposób ustalenia ceny, to również uchwała powinna ustalać, na jakich warunkach nieruchomość zostanie sprzedana poprzez określenie sposobu ustalenia ceny. Rzecz zatem nie w tym, aby określać, jakie warunki muszą zostać spełnione, aby nieruchomość mogła zostać sprzedana jej użytkownikowi wieczystemu, lecz aby ustalić, na jakich warunkach dokona się sprzedaży, a więc elementy późniejszej umowy. Skoro zaś przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 k.c.), to na warunki, na jakich sprzedawana jest nieruchomość, składa się przede wszystkim jej cena.” (por. komentarz do art. 198i ugn pod red. Elżbiety Klat-Górskiej. Gospodarka nieruchomościami. Komentarz WKP 2024, Lex).

 Zatem myli się skarżący podając, że „zapis dotyczący ustalenia ceny nieruchomości nie jest określeniem warunków sprzedaży, a już na pewno nie „szczegółowych warunków”. Realizacja kompetencji wynikającej z art. 198i ust. 1 ugn polega na uregulowaniu na jakich warunkach cenowych nastąpi sprzedaż nieruchomości.

 Nadto nie ma racji Skarżący wskazując, że uchwała powinna uwzględniać normy wynikające z art. 69 ust. 1 ugn.

 Należy zwrócić uwagę, iż skarżącym może być każdy kto wykaże, że zaskarżona uchwała narusza jego "interes prawny lub uprawnienie". Oznacza to, że skarżący musi wykazać, iż w konkretnym wypadku istnieje związek pomiędzy jego własną "prawnie gwarantowaną" (a nie wyłącznie "faktyczną") sytuacją a zaskarżaną przezeń uchwałą, związek polegający na tym, że uchwała ta narusza (czyli pozbawia lub ogranicza) właśnie "jego interes prawny lub uprawnienia": albo jako indywidualnego podmiotu (np. jako właściciela), albo też jako członka określonej wspólnoty samorządowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2003 roku, III RN 42/02).

 Prawo do wniesienia skargi do sądu przysługuje podmiotowi, który wykaże naruszenie przez zaskarżoną uchwałę własnego interesu prawnego lub uprawnienia, a zatem w przypadku gdy zaskarżona uchwała godzi w sferę prawną podmiotu przez wywołanie negatywnych następstw prawnych, np. przez zniesienie, ograniczenie, czy też uniemożliwienie realizacji jego uprawnienia lub interesu prawnego. Naruszenie zatem interesu prawnego lub uprawnienia to naruszenie przysługującej podmiotowi z mocy prawa ochrony. Podstawą do wyprowadzenia tej ochrony są przepisy prawa materialnego, które regulują treść działania organów administracji publicznej, na mocy których kształtowane są uprawnienia lub obowiązki jednostki. Przepisy prawa procesowego stanowią podstawę do wyprowadzenia interesu prawnego lub uprawnienia tylko w razie gdy występuje bezpośredni związek z autorytatywną konkretyzacją uprawnienia lub obowiązku (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 2012 roku, II OSK 790/12).

 Rada Miasta Wejherowa wskazuje, iż zaskarżona uchwała w żaden sposób nie narusza ani nie ogranicza interesu prawnego skarżącego. Szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych są dla wszystkich takie same.             

 Mając na uwadze stan faktyczny nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym Skarżącego, szczegółowe regulacje dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego zawiera Dział VI a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy Działu VI a mają zastosowanie w przypadkach zbywania nieruchomości w określonych okolicznościach i dotyczą określonej kategorii nieruchomości gruntowych, zgodnie z art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym przypadku mamy również do czynienia z ograniczeniem czasowym na zgłoszenie roszczenia, mianowicie użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej, może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz w terminie do dnia 31 sierpnia 2024 r.

 Poddając analizie nieruchomości będące w użytkowaniu wieczystym Skarżącego oraz regulacje wynikające z uchwały i przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, z roszczeniem o sprzedaż nieruchomości gruntowej Skarżący może wystąpić w stosunku do dz. nr 27/43 obr. 3 poł. w Wejherowie przy ul. Tartacznej 6A, w wyżej wskazanym terminie.

Natomiast żądanie sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego w oparciu o przepisy epizodyczne nie znajduje zastosowania w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej, tj. działki  nr 27/45.

 W ocenie organu, skarżący nie wykazał, iż zaskarżona uchwała narusza jego interes prawny.

 Mając powyższe na uwadze uznać należy, iż nie doszło do naruszenia przepisów wskazanych w skardze a skargę wniesioną w niniejszej sprawie należy uznać za bezzasadną i jako taka powinna ulec oddaleniu.