UCHWAŁA Nr VIIIk/XV/177/2019 RADY MIASTA WEJHEROWA z dnia 17 grudnia 2019 r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy na lata 2020-2024

Uchwała Nr VIIIk/XV/177/2019
Rady Miasta Wejherowa

z dnia 17 grudnia 2019 r.

w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy na lata 2020-2024

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 6 i 15 art. 40 ust. 1 i 2, art. 41 ust. 1 i art. 42 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 506 z późn. zm.), w związku z art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2, art. 23 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 1182, z późn. zm.),

Rada Miasta Wejherowa
uchwala, co następuje:

§ 1. Przyjmuje się ?Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Wejherowa na lata 2020-2024?, stanowiący załącznik nr 1 do niniejszej uchwały.

§ 2. Zobowiązuje się Prezydenta Miasta Wejherowa do realizacji celów określonych w wieloletnim programie, o którym mowa w § 1.

§ 3. Traci moc Uchwała Nr VIIk/XV/182/2015 Rady Miasta Wejherowa z dnia 15 grudnia 2015 r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy na lata 2016-2020, zmieniona Uchwałą nr VIIk/XLI/491/2018 z dnia 27 marca 2018 r.  (Dz.Urz. Woj. Pom. z 2016 r. poz. 110, z 2018 r. poz. 1665), Uchwała Nr IVk/VII/90/2003 Rady Miasta Wejherowa z dnia 15 kwietnia 2003 roku w sprawie zasad polityki czynszowej w lokalach stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy Miasta Wejherowa, zmieniona  Uchwałą Nr VIIk/XXXI/357/2017 z dnia 25.04.2017 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2003 r. Nr 73, poz. 1172, z 2017 r. poz. 2086).

§ 4. Uchwała wchodzi w życie z dniem 01.02.2020 r. po uprzednim ogłoszeniu jej w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego.

Załącznik Nr 1 do uchwały Nr VIIIk/XV/177/2019
Rady Miasta Wejherowa
z dnia 17 grudnia 2019 r.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Wejherowa na lata 2020-2024

Rozdział 1

Cel

Celem programu jest określenie kierunków działania Gminy Miasta Wejherowa w zakresie gospodarowania zasobem mieszkaniowym, a w szczególności:

1) zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej o niskich dochodach,

2) poprawy jakości życia mieszkańców zamieszkujących w lokalach należących do zasobu gminy,

3) poprawy stanu technicznego lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Rozdział 2

Stan zasobu na dzień 31.10.2019 roku

Stan zasobu został przedstawiony w tabelach od nr 1 do nr 4.

Tabela nr 1. Wykaz budynków komunalnych, w których znajdują się lokale mieszkalne.

Tabela nr 2. Wykaz budynków wspólnot mieszkaniowych z udziałem Gminy Miasta Wejherowa.

Tabela nr 3. Wykaz budynków w samoistnym posiadaniu Gminy Miasta Wejherowa.

Tabela nr 4. Wykaz budynków będących współwłasnością Gminy Miasta Wejherowa, osób fizycznych oraz prawnych

Rozdział 3

Prognoza wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy

w poszczególnych latach

Stan ilościowy i powierzchniowy zasobu mieszkaniowego Gminy Miasta Wejherowa, bez pomieszczeń przynależnych, według stanu na dzień 31.10.2019 r., został przedstawiony w tabeli nr 5.

Tabela nr 5

Struktura wiekowa budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne została przedstawia w tabeli nr 6.

Tabela nr 6

W stosunku do średnich krajowych zasoby mieszkaniowe Gminy Miasta Wejherowa charakteryzują się przeciętnie gorszymi parametrami dotyczącymi wieku i standardu substancji mieszkaniowej. Należy jednak podkreślić, że z wyjątkiem centralnego ogrzewania i ciepłej wody, pozostałe wskaźniki wyposażenia mieszkań w podstawowe instalacje są w Wejherowie lepsze od średnich krajowych odnoszących się do zasobów komunalnych. Szczególnie odnosi się to do instalacji gazowej,  wodociągowej, kanalizacji sanitarnej oraz wyposażenia lokalu w pomieszczenie łazienki.

Przewiduje się zmiany w strukturze jakościowej zasobów mieszkaniowych gminy, poprzez wyposażenie mieszkań w instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody. W strukturze ilościowej zasobu mieszkaniowego przewiduje się utrzymanie niezbędnego zasobu lokali do dyspozycji gminy.

Jednocześnie szacuje się ubytki mieszkaniowe na poziomie średnio 6 lokali rocznie, wynikające z konieczności wyburzenia budynków będących w najgorszym stanie technicznym, zmiany przeznaczenia funkcji lokali oraz z tytułu zwrotu budynków będących w samoistnym posiadaniu Gminy Miasta Wejherowa ich właścicielom.

Zakłada się w latach 2020-2024 prywatyzację komunalnych lokali mieszkalnych na poziomie około 180 mieszkań, co stanowić będzie:

- w 2020 roku 75 lokali,

- w 2021 roku 75 lokali,

- w 2022 roku 20 lokali,

- w 2023 roku 5 lokali,

- w 2024 roku 5 lokali.

Przewidywany stan ilościowy i powierzchniowy zasobów mieszkaniowych Gminy Miasta Wejherowa w latach 2020-2024 ? przy powyższych założeniach - został przedstawiony w tabeli nr 7.

Tabela nr 7

Rozdział 4

Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata

Potrzeby remontowe budynków i lokali mieszkalnych wynikają z konieczności:

- utrzymania stanu technicznego budynku na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania,

- ochrony zdrowia i życia ludzi przebywających w pomieszczeniach budynku,

- zapewnienia użytkowania budynku i znajdujących się w nim pomieszczeń oraz urządzeń związanych z budynkiem zgodnie z ich przeznaczeniem, a w szczególności zapewnienie warunków umożliwiających zaopatrzenie w wodę, gaz, energię cieplną, energię elektryczną, odprowadzenie ścieków, usuwanie odpadów stałych oraz ochronę przeciwpożarową,

- utrzymania wymaganego stanu technicznego budynku i racjonalizacji wykorzystania energii elektrycznej, cieplnej i wody.

Zakłada się, że przy planowaniu remontów i modernizacji wykorzystane zostaną wyniki okresowych przeglądów budynków, przeprowadzonych w zakresie wymaganym przez przepisy budowlane.

Ze względu na brak możliwości szybkiej likwidacji istniejącej luki remontowej  koniecznym  jest ustalenie priorytetów związanych z zapewnieniem bezpieczeństwa dla ludzi i mienia.

W ramach programu remontowego, odnoszącego się zarówno do budynków komunalnych jak i nieruchomości wspólnot mieszkaniowych, należy w pierwszej kolejności zrealizować rzeczowy zakres robót obejmujący:

- elewacje i roboty termomodernizacyjne budynków,

- remonty dachów, rynien i rur spustowych oraz remonty systemów odprowadzających wody opadowe,

- remonty wewnętrznych instalacji wodociągowych i kanalizacyjnych,

- wymianę wewnętrznych linii zasilających (WZL),

- przebudowę systemów grzewczych realizowaną na podstawie uchwały Rady Miasta Wejherowa Nr VIIk/XXII/243/2016 z dnia 29 czerwca 2016 r. w sprawie określenia zasad udzielania dotacji celowej z budżetu Miasta na zadania służące ochronie powietrza, związane ze zmianą lub modernizacją systemu grzewczego na proekologiczny,

- roboty zduńskie,

- wymianę stolarki okiennej i drzwiowej,

- malowanie klatek schodowych.

Opierając się na analizie dostępnych danych z lat ubiegłych można założyć, że suma wpłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, przypadających na Gminę Miasta Wejherowa będzie wzrastała około 2,5 % w stosunku rocznym.

Ponadto przyjmuje się, że planowane nakłady na remonty będą realizowane przy następujących założeniach:

- zasób komunalny zmniejszy się o 180 lokali z tytułu ich sprzedaży oraz 30 lokali z tytułu konieczności wyburzenia budynków będących w najgorszym stanie technicznym,  zmiany przeznaczenia funkcji lokali a także z tytułu zwrotu budynków będących w samoistnym posiadaniu Gminy Miasta Wejherowa ich właścicielom,

- zwiększenie dochodów z czynszów najmu lokali mieszkalnych np. w związku z szacowaną podwyżką o inflację w wysokości 3,5 % w 2023 roku,

- utrzymanie ściągalności czynszów na poziomie 92 %,

- utrzymywanie dotychczasowego poziomu aktywności wspólnot mieszkaniowych w zakresie wykonywanych remontów,

- dofinansowanie z budżetu gminy przebudowy systemów grzewczych.

Planowane nakłady na remonty przedstawia tabela nr 8.

Tabela nr 8

W tabeli nr 9 przedstawiono niezbędne nakłady na techniczne utrzymanie zasobu mieszkaniowego Gminy Miasta Wejherowa, przy założeniu, iż jednostkowe nakłady będą wzrastały na poziomie 2,5 % rocznie.

Tabela nr 9

Rozdział 5

Planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach

Dotychczas prywatyzacja zasobu komunalnego odbywa się na podstawie uchwały Nr Vk/XIV/141/2007 Rady Miasta Wejherowa z dnia 30 października 2007 roku w sprawie ustalenia zasad sprzedaży lokali mieszkalnych przez Gminę Miasta Wejherowo na rzecz najemców. Wnioski o wykup lokali mieszkalnych złożone przez najemców do dnia 31.12.2019 r. będą rozpatrywane w oparciu cytowaną uchwałę.

Od dnia 1 lutego 2020 roku sprzedaż lokali mieszkalnych odbywać się będzie w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Wejherowa z dnia 17 grudnia 2019 r. w sprawie ustalenia zasad sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Miasta Wejherowa.

Sprzedaż lokali mieszkalnych w poszczególnych latach będzie uzależniona od zainteresowania najemców wykupem mieszkań.

Działania Miasta, mające na celu poprawę i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, należy ukierunkować na sprzedaż mieszkań komunalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w celu dążenia do pełnej ich prywatyzacji.

Gmina Miasta Wejherowa zainteresowana jest dalszą sprzedażą mieszkań komunalnych w już istniejących wspólnotach mieszkaniowych z większościowym udziałem osób fizycznych. Przy prywatyzacji mieszkań komunalnych Miasto przede wszystkim dążyć będzie do powstawania wspólnot mieszkaniowych ze 100 % udziałem osób fizycznych.

Wobec powyższego w tabeli nr 10 podaje się wykaz budynków, w których lokale mieszkalne przeznacza się do sprzedaży.

Tabela nr 10

Rozdział 6

Zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu w lokalach stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy Miasta Wejherowa

Zasady polityki czynszowej ustala i reguluje dotychczasowa uchwała Nr IVk/VII/90/2003 Rady Miasta Wejherowa z dnia 15 kwietnia 2003 roku w sprawie zasad polityki czynszowej w lokalach stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy Miasta Wejherowa,  zmieniona  Uchwałą Nr VIIk/XXXI/357/2017 z dnia 25 kwietnia 2017 r.

1. Niniejszym ustala się nowe zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżenia czynszu.

2. Stawkę czynszu oblicza się przez przemnożenie stawki podstawowej przez powierzchnię użytkową lokalu określoną w m2.

3. Stawkę czynszu obniża się w przypadku wystąpienia okoliczności  określonych w tabeli nr 11.

4. Stawkę podstawową czynszu ustala Prezydent Miasta Wejherowa na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

5. Zniżki oraz uwarunkowania zmniejszające stawkę czynszową przedstawia tabela nr 11.

Tabela nr 11

6. Zniżki nie sumują się, przy czym w przypadku wystąpienia kilku zniżek, stosuje się zniżkę najwyższą.

7. W czasie trwania stosunku najmu Wynajmujący może podwyższyć stawkę czynszu poprzez anulowanie zniżki, jeśli dokonał ulepszeń, które powodują ustanie jednej lub kilku uwarunkowań opisanych w tabeli nr 11.

8. W czasie trwania stosunku najmu Wynajmujący może zmniejszyć stawkę czynszu poprzez zastosowanie zniżki, jeśli wystąpią uwarunkowania opisane w tabeli nr 11.

9. Przed zmianą umowy najmu zmieniającą wysokość czynszu, należy sporządzić protokół stwierdzający ustanie lub wystąpienie uwarunkowań opisanych w tabeli nr 11.

10.  Dokonanie przez najemcę, na jego koszt i za zgodą Wynajmującego ulepszeń lokalu mieszkalnego ze stałego zasobu, o którym mowa w rozdziale 10 nie powoduje zmiany wysokości czynszu opisanej w pkt 7.

11. Zmiany stawek czynszu mogą być dokonywane dwa razy w roku w odstępach nie mniejszych niż pół roku.

12. Do ustalenia i naliczenia czynszu i innych opłat za lokale mieszkalne zgodnie z zasadami określonymi w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego oraz w niniejszej uchwale zobowiązani są zarządcy nieruchomości administrujący mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Wejherowa.

Rozdział 7

Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach

Nadzór właścicielski nad mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Wejherowa sprawuje Prezydent Miasta Wejherowa za pośrednictwem Wejherowskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych (WZNK).

Przedmiotem działalności Wejherowskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych jest gospodarowanie i administrowanie komunalnymi nieruchomościami zabudowanymi i niezabudowanymi, w tym lokalami stanowiącymi mieszkaniowy zasób gminy oraz nieruchomościami będącymi w samoistnym posiadaniu Gminy.

Sposób i zasady zarządzania budynkami i lokalami stanowiącymi mieszkaniowy zasób gminy powinien zapewnić:

- utrzymanie stanu technicznego budynków na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie użytkowania,

- utrzymanie wymaganego stanu estetycznego budynków,

- zgodne z przeznaczeniem użytkowanie budynków i znajdujących się w nim pomieszczeń oraz urządzeń związanych z budynkiem,

- możliwość racjonalnego zużycia mediów zgodnie z wymaganiami użytkowników lokali,

- poprawę stanu technicznego zasobu mieszkaniowego,

- poprawę jakości obsługi mieszkańców,

- ograniczenie kosztów zarządzania i administrowania zasobem.

W okresie objętym programem nie przewiduje się wprowadzania zmian w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy.

Rozdział 8

űródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w latach 2020-2024

Podstawowym źródłem finansowania mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta Wejherowa będą środki z budżetu gminy, w tym przychody z czynszów za lokale mieszkalne i użytkowe oraz przychody z czynszów za dzierżawę gruntów i garaży. Ponadto Miasto będzie się ubiegać o środki zewnętrzne, w tym z Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej.

Środki te przeznaczone będą na utrzymanie, modernizację i poprawę stanu technicznego oraz rozbudowę zasobu mieszkaniowego. W budynkach wspólnot mieszkaniowych Gmina jako właściciel lokali ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, wydatki na fundusz remontowy, koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, stosownie do przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Przyjmuje się, że szacowane wpływy środków finansowych w latach 2020-2024 będą realizowane przy następujących założeniach:

- zmniejszanie zasobu mieszkaniowego o 180 lokali z tytułu ich sprzedaży oraz 30 lokali z tytułu konieczności wyburzenia budynków będących w najgorszym stanie technicznym,  zmiany przeznaczenia funkcji lokali a także z tytułu zwrotu budynków będących w samoistnym posiadaniu Gminy Miasta Wejherowa ich właścicielom,

- zwiększenie dochodów z czynszów najmu lokali mieszkalnych np. w związku z szacowaną podwyżką o inflację w wysokości 3,5 % w 2023 roku,

- utrzymanie ściągalności czynszów na poziomie 92 %.

Szacowane wpływy środków finansowych w latach 2020-2024,  przedstawia tabela nr 12.

Tabela nr 12

Rozdział 9

Wysokość kosztów w kolejnych  latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także koszty  inwestycyjne

W celu  oszacowania kosztów związanych z gospodarką mieszkaniową w latach 2020-2024 przyjęto następujące założenia:

- zmniejszanie zasobu komunalnego o 210 lokali, w tym 180 lokali z tytułu ich sprzedaży, 30 lokali z tytułu konieczności wyburzenia budynków będących w najgorszym stanie technicznym,  zmiany przeznaczenia funkcji lokali oraz z tytułu zwrotu budynków będących w samoistnym posiadaniu Gminy Miasta Wejherowa ich właścicielom,

- zmniejszenie kosztów eksploatacji proporcjonalnie do wielkości zasobu i ich zwiększenie o założony wskaźnik inflacji w wysokości 2,5 % (wielkość ta może ulec zmianie w zależności od poziomu inflacji),

- zmiana wysokości należnego podatku analogicznie jak wyżej,

- zmniejszenie kosztów zarządu we wspólnotach mieszkaniowych z tytułu sprzedaży lokali,

- utrzymywanie dotychczasowego poziomu aktywności wspólnot mieszkaniowych w zakresie wykonywanych remontów,

- dofinansowanie z budżetu gminy przebudowy systemów grzewczych.

Wysokość kosztów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w latach 2020-2024 przedstawia tabela nr 13.

Tabela nr 13